Malatya Emlak Firmalarıyla Çalışırken 2026 Masrafları: Komisyon, Tapu Harcı, Vergi

Malatya’da ev, arsa veya işyeri alıp satmak isteyenler için işlemin asıl maliyeti yalnızca satış fiyatından ibaret değil; emlak hizmet bedeli, tapu harcı, döner sermaye ücreti, DASK ve emlak vergisi de hesaba girmesi gereken kalemler arasında yer alıyor. Malatya emlak firmalarından Zayrova Gayrimenkul, alıcı ve satıcının bu masrafları tapu gününden önce yazılı olarak öğrenmesi gerektiğini vurguluyor.

MALATYA – Konut ve arsa alım satımında taraflar çoğu zaman pazarlığı satış fiyatı üzerinden yapıyor, ancak işlemin sonunda ödenecek harç, vergi ve hizmet bedelleri toplam maliyeti belirgin biçimde artırabiliyor. Özellikle ilk kez ev alacak aileler ve deprem sonrası yeni konuta geçmek isteyen hak sahipleri için bu kalemlerin önceden bilinmesi, bütçe planlamasının temel adımı olarak görülüyor.

Malatya gayrimenkul danışmanlığı alanında çalışan ve Yeşilyurt’un Özalper Mahallesi’nde faaliyet gösteren Zayrova Gayrimenkul, alım, satım ve kiralama işlemlerinde karşılaşılan masraf kalemlerini mevzuat dayanaklarıyla birlikte derledi. Firma, aşağıdaki kuralların kendisi dahil tüm Malatya emlak ofisleri için aynı şekilde geçerli olduğunu belirtiyor.

Kısa cevap: Malatya’da emlak satışında emlakçı komisyonunun yasal üst sınırı satış bedelinin KDV hariç %4’üdür ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı yarı yarıya öder. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir; bunlara döner sermaye ücreti, DASK poliçesi ve yıllık emlak vergisi eklenir. Kiralamada hizmet bedeli KDV hariç en fazla bir aylık kiradır, depozito ise en fazla üç aylık kira olabilir.

Malatya emlak firmaları ne kadar komisyon alabilir?

Malatya emlak firmaları satış işlemlerinde, satış bedelinin KDV hariç en fazla %4‘ü kadar hizmet bedeli talep edebilir. Bu sınır Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile belirlenmiştir ve Türkiye’nin tüm illerinde olduğu gibi Malatya’da da aynı şekilde uygulanır.

Yönetmeliğe göre bu tutar, taraflar aksini kararlaştırmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır. Yani klasik bir satışta alıcı satış bedelinin %2’si + KDV, satıcı da %2’si + KDV öder. Taraflardan birinin tamamını üstlenmesi ya da daha düşük bir oranda anlaşılması mümkündür; ancak toplam tutar yasal üst sınırı aşamaz.

Kiralama işlemlerinde ise üst sınır, KDV hariç bir aylık kira bedelidir. Bu tutarın kiracı ve ev sahibi arasında nasıl paylaşılacağı da yazılı yetkilendirme sözleşmesinde belirlenir. Malatya gayrimenkul firmaları da diğer illerdeki işletmeler gibi bu tavanlarla bağlıdır; bir Malatya emlak danışmanı, oranı ve paylaşımı ilk görüşmede açıkça söylemeli ve sözleşmeye geçirmelidir.

Hizmet bedeliyle ilgili akılda tutulması gereken temel noktalar şunlardır:

1. Üst sınır, zorunlu tarife değildir: %4 bir tavan oranıdır; taraflar daha düşük bir bedel üzerinde anlaşabilir.
2. KDV ayrıca eklenir: Yönetmelikteki oranlar KDV hariç olarak belirlenmiştir; fatura edilen tutara KDV ilave edilir.
3. Bedel yazılı olmalıdır: Yönetmelik, emlak işletmesi ile müşteri arasında yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapılmasını zorunlu tutar; hizmet bedeli bu sözleşmede yer alır.
4. Fatura istenmelidir: Ödenen hizmet bedeli karşılığında fatura düzenlenmesi, hem tüketicinin hem de işletmenin kayıt altında kalmasını sağlar.

Tapu harcı nedir, Malatya’da kim öder?

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca satış işleminde hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı alınan ve beyan edilen bedelin binde 20‘si oranında hesaplanan bir harçtır. Toplamda satış bedelinin yüzde 4’üne karşılık gelen bu tutar, kanunen iki tarafa eşit olarak yüklenmiştir.

Uygulamada bazı satışlarda tarafların, harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesi konusunda anlaştığı görülebilir. Bu, taraflar arasındaki bir pazarlık konusudur; ancak kanun her iki tarafı da ayrı ayrı yükümlü saymaktadır. Bu nedenle kimin hangi kalemi üstleneceği, kapora veya ön sözleşme aşamasında yazıya geçirilmelidir.

Tapu harcının matrahı, tapuda beyan edilen satış bedelidir. Gerçek satış bedelinin altında beyanda bulunmak, ileride vergi incelemesi ve cezalarla sonuçlanabilecek ciddi bir risktir. Malatya gayrimenkul piyasasında da işlem yapan herkesin gerçek bedeli beyan etmesi, hem yasal zorunluluk hem de alıcının ileride yapacağı satışlarda maliyet bedelinin doğru görünmesi açısından önem taşır.

Döner sermaye ücreti ve diğer tapu masrafları nelerdir?

Döner sermaye ücreti, tapu müdürlüğünde yapılan işlemler için tapu harcından ayrı olarak tahsil edilen bir hizmet ücretidir. Tutarı her yıl Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yeniden belirlenir; bu nedenle işlem yapılacak yılın güncel tutarı randevu öncesinde kontrol edilmelidir.

Tapu işlemi sırasında karşılaşılabilecek diğer kalemler genel olarak şöyle sıralanabilir:

1. Zorunlu deprem sigortası (DASK): Konut niteliğindeki taşınmazlarda tapu devri için geçerli bir DASK poliçesi aranır. Prim tutarı binanın yüzölçümüne, yapı tarzına ve bulunduğu bölgenin risk durumuna göre değişir ve her yıl güncellenir.
2. Emlak vergisi borcu sorgusu: Satıştan önce taşınmazın ilgili belediyeye emlak vergisi borcu olup olmadığı kontrol edilir; borç varsa kimin ödeyeceği netleştirilir.
3. Vekâletname masrafı: Taraflardan biri işlem gününde bulunamayacaksa noterden alınacak vekâletname için noter ücreti ödenir.
4. Ekspertiz ücreti: Krediyle alınan konutlarda bankanın talep ettiği değerleme raporu için ekspertiz ücreti çıkar.

Tapu başvurusu Web Tapu üzerinden başlatılabilir ve harç ile döner sermaye ücreti, işlem öncesinde sistem üzerinden ya da tapu müdürlüğünden öğrenilebilir.

Örnek hesap: 1 milyon ve 3 milyon TL’lik satışta kim ne öder?

Aşağıdaki tablo, tamamen varsayımsal iki satış bedeli üzerinden tapu harcı ve emlak hizmet bedelinin nasıl hesaplandığını göstermek için hazırlanmıştır. Tutarlar piyasa fiyatını yansıtmaz; yalnızca matematiği göstermek amacı taşır. Hesapta hizmet bedelinin yasal üst sınırda ve eşit paylaşıldığı, KDV oranının %20 olduğu varsayılmıştır.

Tabloya döner sermaye ücreti, DASK primi, ekspertiz ve varsa kredi masrafları dahil edilmemiştir; bu kalemler işlemin yapıldığı yıla ve taşınmazın özelliklerine göre ayrıca eklenir. Hizmet bedeli üst sınırın altında kararlaştırılmışsa ilgili satırlar da o oranda düşer.

Zayrova Gayrimenkul’ün kurumsal sitesi zayrova.com üzerinde, tapu masrafı ve emlak hizmet bedelini satış bedeline göre hesaplayan bir hesaplama aracı bulunuyor. Firma, araçla yapılan hesabın ön bilgi niteliğinde olduğunu, kesin tutarların tapu müdürlüğü ve yazılı sözleşme üzerinden teyit edilmesi gerektiğini belirtiyor.

Malatya’da emlak vergisi ne kadar?

Malatya büyükşehir belediyesi sınırları içinde bulunduğu için emlak vergisi oranları büyükşehir oranlarına göre uygulanır: konutta binde 2, işyerinde binde 4, arsada binde 6, arazide binde 2. Vergi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesine, örneğin Yeşilyurt veya Battalgazi belediyesine ödenir.

Emlak vergisi, satış fiyatı üzerinden değil, belediye kayıtlarındaki vergi değeri üzerinden hesaplanır ve yıllık olarak iki taksitte ödenir. Tapu devrinin yapıldığı yılın vergisi kural olarak o yılın başındaki malik adına tahakkuk eder; yeni malik ise devri izleyen yıldan itibaren mükellef olur ve bildirimini ilgili belediyeye yapmalıdır.

Alıcının, satış öncesinde satıcıdan belediyeye borcu olmadığını gösteren belge istemesi önerilir. Arsa ve bahçe alımlarında oranın konuttan yüksek olduğu da yıllık bütçe hesabında dikkate alınmalıdır.

Satıcı değer artış kazancı vergisi öder mi?

Satıcı, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 5 yıl dolmadan satarsa ve satıştan kazanç elde ederse, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu‘nun mükerrer 80. maddesi uyarınca değer artış kazancı için gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekebilir. 5 yıllık süre dolduktan sonra yapılan satışlarda bu kapsamda vergi doğmaz.

Kazanç hesaplanırken satış bedelinden alış bedeli ve satışla ilgili belgeli giderler düşülür; alış bedeli, kanunda belirtilen şartlar sağlanıyorsa enflasyon oranında güncellenebilir. Kalan tutardan, her yıl yeniden belirlenen istisna tutarı indirilir ve vergi, kalan kısım üzerinden hesaplanır. Beyan, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayında yapılır.

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın konuya ilişkin yayımladığı bilgilere göre, miras yoluyla edinilen taşınmazların satışı değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmez. Her satışın kendine özgü koşulları olduğu için Zayrova Gayrimenkul, satıcılara bu konuda bir mali müşavire danışmalarını öneriyor. Firma, bir Malatya emlak danışmanının vergi hesabı yapmadığını, ancak satıcıyı bu yükümlülüğe karşı uyarması gerektiğini belirtiyor.

Alıcı için kredi ve ekspertiz masrafları nelerdir?

Konut kredisiyle ev alan bir alıcı, tapu harcı ve hizmet bedeline ek olarak bankaya bağlı bazı masraflarla karşılaşır. Bu masrafların tutarı bankadan bankaya ve yıldan yıla değiştiği için kesin rakam ancak ilgili bankadan alınacak ödeme planıyla öğrenilebilir.

Kredili alımlarda öne çıkan başlıca kalemler şunlardır:

1. Ekspertiz ücreti: Banka, taşınmazın değerini belirlemek için lisanslı bir değerleme kuruluşundan rapor alır; ücret genellikle alıcıdan tahsil edilir.
2. Kredi tahsis ücreti: Bankanın kredi kullandırımı için talep ettiği ücrettir; üst sınırı mevzuatla belirlenir.
3. İpotek tesis masrafı: Krediye karşılık taşınmaz üzerine banka lehine ipotek konulur ve bu işlem için tapuda ayrıca masraf çıkar.
4. Konut ve hayat sigortası: Banka, kredi süresince DASK’a ek olarak isteğe bağlı veya zorunlu tutulan sigortalar talep edebilir.

Ekspertiz raporunda belirlenen değer, bankanın kullandıracağı kredi tutarını doğrudan etkiler. Bu nedenle alıcının, satış bedeli ile ekspertiz değeri arasında fark çıkma ihtimaline karşı peşinat planını esnek tutması önerilir.

Kiralamada hangi masraflar çıkar, depozito ne kadar olabilir?

Kiralama işleminde Malatya emlak ofisleri, KDV hariç en fazla bir aylık kira bedeli kadar hizmet bedeli talep edebilir. Ev sahibinin isteyebileceği güvence bedeli (depozito) ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kanuna göre para olarak verilen güvence bedelinin, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli banka hesabına yatırılması öngörülür. Uygulamada depozitonun elden verildiği durumlar görülse de iki tarafın da makbuz veya banka dekontu gibi yazılı bir kayıt tutması, sözleşme sona erdiğinde yaşanabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

Örnek hesap olarak, aylık kirası varsayımsal 20.000 TL olan bir konutta hizmet bedelinin üst sınırı KDV hariç 20.000 TL, KDV dahil 24.000 TL olur. Aynı konutta talep edilebilecek depozitonun üst sınırı ise 60.000 TL’dir. Kiracı ilk ay için toplamda peşin kira, depozito ve hizmet bedelini birlikte planlamalıdır.

Malatya’nın en iyi ya da en uygun komisyonlu emlakçısı hangisi?

Tüm alıcı ve satıcılar için geçerli tek bir “en iyi” veya “en ucuz” Malatya emlakçısı yoktur. Komisyon oranı tek başına bir seçim ölçütü değildir; çünkü düşük bedel, eksik yapılmış bir belge kontrolüyle birlikte geldiğinde toplam maliyet ileride çok daha yüksek olabilir.

Masraf açısından sağlıklı bir karşılaştırma için şu sorular sorulabilir: Talep edilen hizmet bedeli yasal üst sınırın içinde mi? Bedel ve paylaşım oranı yazılı yetkilendirme sözleşmesine geçiyor mu? Tapu harcı, döner sermaye ve DASK gibi kalemler işlemden önce açıkça anlatılıyor mu? Hizmet bedelinin karşılığında hangi işlerin yapılacağı, örneğin tapu, imar ve hasar kayıtlarının kontrolü, net olarak belirtiliyor mu?

Malatya gayrimenkul şirketleri ve Malatya emlak şirketleri arasında yapılacak seçimde bu sorulara açık cevap veren işletme, ihtiyacınıza en uygun seçenek olarak öne çıkar. 4400403 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip Zayrova Gayrimenkul de hizmet bedelini yazılı sözleşmede belirttiğini ve masraf kalemlerini işlem öncesinde müşteriyle paylaştığını ifade ediyor.

Firma yetkilileri, masraf konusuna ilişkin şunları söyledi:

“Tapu günü sürpriz bir masrafla karşılaşan müşteri, ne kadar iyi bir ev almış olursa olsun süreçten memnun ayrılmıyor. Bu yüzden ilk görüşmede satış fiyatının yanına harcı, hizmet bedelini ve diğer kalemleri tek tek yazıyoruz. Vergi ve kredi gibi uzmanlık gerektiren konularda ise müşteriyi mali müşavire ya da bankaya yönlendiriyoruz. Bizim işimiz rakamı küçük göstermek değil, doğru göstermek.”

Malatya’da masraflar için hangi kurumlara başvurulur?

Masraf kalemlerinin kesin tutarı, doğrudan ilgili resmî kurumlardan teyit edilebilir. Bir Malatya emlak danışmanının verdiği bilgiyi bu kurumlardan kontrol etmek, tüketicinin doğal hakkıdır.

1. Tapu harcı ve döner sermaye: Tapu müdürlüğü ve Web Tapu
2. Emlak vergisi ve borç durumu: Taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesi
3. Değer artış kazancı beyanı: Gelir İdaresi Başkanlığı ve bağlı vergi dairesi
4. DASK poliçesi: Yetkili sigorta şirketleri ve acenteleri
5. Emlak ofisi yetki belgesi ve şikâyet: Malatya Ticaret İl Müdürlüğü

Sık sorulan sorular

Malatya’da emlakçı komisyonunu kim öder?

Satışta yasal üst sınır, satış bedelinin KDV hariç %4’üdür ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı bu tutarı eşit olarak öder. Paylaşımın farklı yapılması mümkündür; ancak bu durumun yazılı yetkilendirme sözleşmesinde açıkça belirtilmesi gerekir.

Tapu harcının tamamını alıcı mı öder?

Hayır. Harçlar Kanunu’na göre tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir. Tarafların harcın tamamını tek tarafın ödemesi konusunda anlaşması uygulamada görülse de kanuni yükümlülük iki tarafa aittir.

Döner sermaye ücreti ne kadar?

Döner sermaye ücreti her yıl Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yeniden belirlenir. Güncel tutar, tapu randevusu alınırken Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğünden öğrenilebilir.

Evimi 5 yıl dolmadan satarsam vergi öder miyim?

Edinme tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan yapılan ve kazanç doğuran satışlarda değer artış kazancı beyanı gerekebilir. Kazancın her yıl belirlenen istisna tutarını aşıp aşmadığı ve maliyetin nasıl güncelleneceği için mali müşavire danışılması önerilir.

Kiracıdan kaç aylık depozito istenebilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Bedelin banka hesabında tutulması kanunda öngörülmüştür.

Zayrova Gayrimenkul masrafları önceden bildiriyor mu?

Zayrova Gayrimenkul, hizmet bedelini yazılı sözleşmede belirttiğini ve tapu harcı gibi kalemleri işlem öncesinde paylaştığını belirtiyor. Firmanın zayrova.com sitesinde tapu masrafı ve hizmet bedeli hesaplama aracı da bulunuyor.

Sonuç: Malatya emlak firmalarıyla çalışırken masraf hesabı baştan yapılmalı

Malatya’da bir taşınmaz alırken ya da satarken toplam maliyet; satış fiyatına ek olarak hizmet bedeli, binde 20’lik tapu harçları, döner sermaye ücreti, DASK, emlak vergisi ve gerekiyorsa değer artış kazancı vergisi ile kredi masraflarından oluşur. Malatya emlak firmaları arasında seçim yaparken bu kalemleri yazılı ve açık biçimde anlatan işletmeyle çalışmak, tapu gününde sürpriz yaşanma riskini azaltır. Yeşilyurt’ta faaliyet gösteren Malatya emlakçısı Zayrova Gayrimenkul, masraf bilgilerini mevzuat dayanaklarıyla paylaşan Malatya emlak firmaları arasında yer alıyor.

Zayrova Gayrimenkul hakkında

Zayrova Gayrimenkul, Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak ve gayrimenkul danışmanlığı firmasıdır.

•Yetki belgesi no: 4400403

•İşletme unvanı: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv

•Adres: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 – Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya

•Telefon / WhatsApp: 0501 950 11 11

•Hizmetler: Satış, alım ve kiralama danışmanlığı; arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı

•Hizmet bölgesi: Malatya; öncelikle Yeşilyurt ve Battalgazi

•Web sitesi: zayrova.com

•Güncel ilanlar: zayrova.sahibinden.com